نکته قابل توجه این که سند مالکیت به معنای استفاده بالمباشره از مال نمی باشد .ممکن است ملکی متعلق به شخصی باشد در حالی که ملک تحت تصرف و بهره برداری دیگری است. [۱۶] به عبارت دیگر تصرفات اشخاص دیگر منافاتی با مالکیت مالک مال ندارد البته تصرفی که مسبوق به اذن و اجازه مالک باشد.
ب) عدم پذیرش دعوی مالکیت – ثبت ملک بنام هرکسی ، سلب مالکیت از اشخاص دیگر است .برای اینکه ملکی ثبت گردد باید مراحلی را پشت سر گذارد ؛که در آن حق اعتراض نیز برای معترضین در نظر گرفته شده است تا در زمان تعیین شده (۹۰ روز از تاریخ انتشار اولین آگهی نوبتی ) اگر اعتراضی به تقاضای ثبت دارند اقدام نمایند. معترض به ثبت هرگاه قبل از انتشار اولین آگهی نوبتی اقامه دعوی کرده باشد باید تصدیق نامه ای حاکی از اعتراض خود را به دایره ای که آگهی نوبتی را منتشر کرده تقدیم دارد.در غیر این صورت باید ظرف مدت زمان تعیین شده اعتراض خود را به اداره ای که ضمن آگهی نوبتی تعیین شده تقدیم دارد و رسید آن را دریافت کند.اداره مذکور پس از دادن رسید اعتراض به معترض مکلف به ارسال اعتراض به دادگاه صلاحیت دار می باشد .عدم اعتراض در مدت تعیین شده باعث سقوط هر ادعایی نسبت به ملک مزبور می باشد. ماده ۲۴ قانون ثبت مقرر می دارد:«پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینکه در جریان ثبت حقی از کسی تضییع شده پذیرفته نخواهد شد نه به عنوان قیمت نه به هیچ عنوان دیگر ، خواه حقوقی باشد خواه جزایی».
عدم پذیرش دعوای ملکیت با دو استثناء برخورد کرده است که به شرح آن می پردازیم.
الف: هرگاه در جریان ثبت و قبل از انقضا ی مدت زمان تعیین شده برای اعتراض ، معترض فوت کند یا محجور یا مجنون شود مدعی ثبت مکلف است مراتب را به دادستان محکمه برای تعیین قیم یا ورثه برای پیگیری پرونده اطلاع دهد در صورتی که مدعی ثبت به وظایف خود عمل ننماید و ملک نیز به ثبت برسد ورثه معترض این حق را خواهند داشت تا هرگونه ادعایی نسبت به ملک و اجور معوقه و یا هر گونه خسارت وارده را به دنبال اقامه دعوی طی مدت پنج سال مطالبه نماید .(ماده ۴۵ قانون ثبت)
ب : مامور ثبت برا ی دور بودن از هر گونه اشتباهی باید نهایت تلاش خود را بعمل آورد .در این بین نیز مواردی پیش می آید که در اثر اشتباه و سهل انگاری اسناد مالکیت معارض صادر می گردد.به همین منظور برای حل مشکلات ثبتی در مقر هر دادگاه استان هیاتی تحت عنوان هیات نظارت برای رسیدگی به اشتباهات ثبتی در نظر گرفته شده است که؛ در پی ارجاع اداره ثبت اقدام به رسیدگی و حل مشکل می نماید.هنگامی به یک ملک معارض اطلاق می گردد که یک ملک با مشخصات واحد بنام اشخاص مختلفی و در تاریخ های مختلف ثبت گردیده باشد. [۱۷]
سند مقدم التاریخ تا زمانی که حکم به بطلان و بی اعتباری آن صادر نگردیده باشد دارای اعتبار بوده و دارنده آن می تواند هر تصرفی را که بخواهد انجام دهد.ادارات ثبت در هنگام تنظیم سند باید به معارض بودن سند در متن آن تصریح کنند و تا تعیین تکلیف سند، از صدور سند مالکیت جدید اجتناب ورزند .سند موخر التصویب تا زمانی که حکم به صحت و اعتبار آن نرسیده فاقد اعتبار خواهد .ماده ۴ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر می دارد:«دارنده سند مالکیت مقدم قبل از تعیین تکلیف نهایی در دادگاه می تواند نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند ولی دفاتر اسناد رسمی مکلفند در متن سند قید کنند نسبت به مورد معامله سند معارض صادر گردیده و مادام که تکلیف نهایی طبق این قانون معلوم نشده به خریدار سند مالکیت جدید داده نخواهد شد و هم این حکم نسبت به انتقالات بعدی نیز جاری است».
نکته ای که قابل توجه است این مسئله که هرگاه قبل از صدور اخطار تعارض ، صاحبان اسناد مقدم و موخر خود به داوری مراجعه نمایند و رای داور نیز در این باب صادر گردد با صدور رای تعارض نیز منتفی است و نیازی به صدور اخطار تعارض نیست هم چنین هنگامی که نزاع خود را از راه تنظیم سند رسمی صلح و سازش فیصله بدهند سازش دعوی را از بین می برد به عبارتی دیگر سازش و دعوی مانعه الجمع هستند. [۱۸]
متقاضیان سند مالکیت همیشه صاحبان املاک نیستند در این بین نیز اشخاصی هستند بدون اینکه مالکیتی بر مال داشته باشند اقدام به تقاضا به نفع خود می نمایند هرچند سابقاً مالک بوده باشند ؛ ولی به نحوی از انحا مالکیت خود را به دیگران انتقال داده باشند ، یا درحین تقاضا مالک بوده باشند ولی در حال ثبت از آنها سلب مالکیت شده باشد و علی رغم اخطار اداره ثبت حاضر به تصدیق حق طرف مقابل نباشد ؛ قانونگذار برای این قبیل افراد مجازات کلاهبردار را در نظر گرفته است.
مطابق مواد ۱۰۵ الی ۱۰۹ قانون ثبت اسناد و املاک (مصوب ۱۳۱۰) مصادیق کلاهبرداری در امور ثبتی به قرار زیر است:
۱)تقاضای ثبت ملکی که قبلاً به دیگری انتقال داده شده است؛
۲)تقاضای ثبت ملکی با علم به اینکه به نحوی از انحاء قانونی از وی سلب مالکیت شده است؛
۳)در صورتی که موقع تقاضای ثبت مالک بوده اما در زمان ثبت ملک مالکیت از وی سلب شده و با وجود این سند مالکیت بگیرد ؛
۴) در صورتی که موقع تقاضای ثبت مالک بوده اما در زمان ثبت ملک مالکیت از وی سلب و پس از اخطار اداره ثبت حاضر به تصدیق حق طرف نیز نباشد؛
۵)در مواردی که وارث :
۱-۵)با علم به انتقال ملک از طرف مورث تقاضای ثبت ملک یا صدور سند مالکیت بنام خود نماید ؛
۲-۵) با علم به اینکه به نحوی از انحاء قانونی ازمورث سلب مالکیت شده تقاضای ثبت ملک یا صدور سند مالکیت بنام خود نماید؛
۳-۵)پس از اخطار اداره ثبت با وجود سلب مالکیت از مورث ،حاضر به تصدیق حق طرف نشود؛
۶)هر کس نسبت به ملکی امین محسوب شده (مثلاً ملک را به عنوان اجاره ،عمری، رقبی، سکنی یا مباشرت در تصرف دارد )تقاضای ثبت ملک را بنماید؛
۷) فردی خود را نسبت به ملکی که در تصرف دیگری است متصرف قلمداد نماید و تقاضای ثبت ملک را نماید؛ که همگی مصادیق فوق در حکم کلاهبرداری است. [۱۹]
به موجب رای وحدت رویه شماره ۳۸۸۰- ۲۵/۱۰/۱۳۵۵ هیات عمومی دیوان عالی کشور: «چنانچه شخصی در دفتر خانه ای حاضر و خود را صاحب کالا معرفی و اسناد تنظیمی را امضا کند (ولو با گرفتن ثمن معامله خیاری مبادرت به کلاهبرداری هم کرده باسد )عمل وی جعل است.
ج) عدم شمول مرور زمان ـ اسناد رسمی اسناد لازم الاجرایی است که مشمول مرور زمان نگردیده است یعنی در همه زمانها قابلیت اجرایی خود را حفظ کرده است.و از آنجا که سند مالکیت جزء اسناد رسمی است مشمول این حکم می گردد. [۲۰]هر چند طبق ماده ۷۵۷ آیین دادرسی مدنی نسبت به املاکی که در دفتر املاک ثبت شده مرور زمان جاری نمی گردد ولی با توجه به عدم پذیرش جریان مرور زمان در امور حقوقی از سوی فقهای شورای نگهبان این ماده نسخ گردیده و دیگر قابلیت اجرایی ندارد.[۲۱] قضات و سایر مامورین دولتی نیز مکلف به اعتبار دادن به چنین املاکی هستند و می توانند با توسل به مرور زمان از اعتبار دادن به چنین املاکی اجتناب ورزند در غیر این صورت به مجازات انتظامی محکوم خواهند شد. در همین مورد ماده ۷۳ قانون ثبت مقرر می دارد:«قضات و مامورین دیگر دولتی که از اعتبار دادن به اسناد ثبت شده اجتناب نمایتد در محکمه انتظامی یا اداری تعقیب می شوند و در صورتی که این تقصیر قضات و مامورین بدون جهت قانونی باشدو به همین جهت ضرر مسلم نسبت به صاحبان اسناد رسمی متوجه شود محکمه اداری یا انتظامی علاوه بر مجازات اداری ،آنها را به جبران خسارت وارده نیز محکوم خواهد نمود».
البته نکته ای که از ذکر آن نباید غافل شد اعتبار اسناد رسمی از جمله سند مالکیت نسبت به اشخاص ثالث می باشد.با توجه به قانون اسناد رسمی نسبت به طرفین ،وراث و قائم مقام آنها معتبر است و نسبت به اشخاص ثالث در صورتی معتبر است که قانون تصریح کرده باشد.(ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی) سوالی که پیش می آید اینکه هرگاه ثالث به سند رسمی طرفین معامله استناد کند تکلیف قاضی در اعتبار دادن به چنین درخواستی چیست؟
کمیسون مشورتی قوانین ثبت اداره حقوقی در جلسه مورخ ۳۱/۵/۱۳۴۴ چنین اظهار نظر کرده است:
«طبق ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی (اسناد رسمی در باره طرفین، وراث و قائم مقام آنها معتبر است و اعتبار آن نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که تصریح کرده باشد ) به این ترتیب مسلم است که اصل، عدم تسری اعتبار اسناد رسمی نسبت به اشخاص ثالث است مگر آنکه قانون استثنائاً در مواردی قابلیت تسری را نصاً اعلام کرده باشد کما اینکه از جمله مستثنیات قانونی در ماده ۷۲ قانون ثبت فقط اسنادی است که موضوع آن معامله املاک ثبت شده می باشد .بنا به مراتب مذکور عدم قابلیت تسری آثار سایر اسنادی که از مصادیق روشن مستثنیات قانونی به شمار نمی رود نسبت به اشخاص مزبور محل تردید نیست. و به همین مناسبت قضات و سایر مامورین مورد نظر ماده ۷۳ قانون ثبت نیز باید به مقتضای هر یک از این دو سند در باره اشخاص ثالث عمل نمایند ».[۲۲]
ر) بطلان رای داور در مخالفت با سند مالکیت ـ طبق بند ۵ ماده ۴۸۹ قانون آیین دادرسی مدنی هرگاه رای داور مخالف با مندرجات سند رسمی باشد باطل و بلا اثر است. [۲۳]
ب - استثنائات آثار سند مالکیت
الف – طبق ماده ۲۳ قانون ثبت ، ملک به حقوق کسانی که در آن ملک مجرای آب یا چاه یا قنات (اعم از دائر یا بایر) دارند به هیچ عنوان و در هیچ صورت خللی وارد نمی آورد .این ماده در حقیقت استثنایی است بر آثار منفی ثبت املاک . علت آن اهمیت ویژه ای است که قانونگذار برای مسئله آب و آبیاری و استخراج آب از زمین قائل شده و سعی کرده است که حقوق این قبیل اشخاص را به هر صورت و در هر حال حفظ نماید .این اهتمام به خاطر وضع خاص طبیعی و جغرافیای کشور ایران است که با وجود داشتن خاک زیاد ، کشوری کم آب است و تشویق احداث کنندگان قنوات و چاه های عمیق و نیمه عمیق و سایر کسانی که به افزایش آب کمک می کند لازم است.
ب- ماده ۳۱ قانون ثبت تصریح دارد به اینکه ثبت رقبه به عنوان وقفیت و حبس مثبت تولیت نیست .به همین جهت ماده ۳۹ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که :«در مورد درخواست ثبت املاک موقوفه ،حبس و ثلث، عنوان در خواست کننده ثبت متصدی یا مدعی تولیت قید می شود». [۲۴]
گفتاردوم - اقسام سند مالکیت
یکی از مهمترین اسنادی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک هر محل صادر می گردد سند مالکیت است . صدورسند مالکیت نشان دهنده کامل ترین حق صاحب سند بر مال غیر منقول است بنابراین برای صدور آن تشریفات خاصی در نظر گرفته شده است لذا ماده ۲۱ قانون ثبت مقرر می دارد که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود و طبق قانون تعین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۹/۹۱ صدور سند مالکیت منوط به صدور رای هیات حل اختلاف مقرر در این قانون می باشد .این سند رسمی بوده و دولت کسی را مالک می داند که ملک به اسم او ثبت گردیده باشد.
اقسام سند مالکیت به شرح زیر است:
الف: صدور سند مالکیت به نام ورثه :
برای انتقال ملک مورث و صدور سند بنام ورثه ،ورثه ابتدائاً باید گواهی حصر وراثت ارائه دهند و پس از آن اقدام به ثبت نام ورثه در دفتر املاک به نسبت سهم آنها خواهد شد .
چنانچه مالک پس از پایان جریان ثبتی و پیش از ثبت ملک ،فوت شود ملک به شرح مذکور در دفتر املاک به نام ورثه یا وراث ثبت می گردد و نیازی به ثبت ملک به نام متوفی یا مورث نیست.(ماده ۱۰۵ آیین نامه قانون ثبت ) ثبت انتقالات قهری بنام ورثه در دفتر املاک ، مجانی بوده و حق الثبت به آن تعلق نمی گیرد. [۲۵]
ب: صدور سند به نام موصی له :
ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۹ می گوید :«ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیر منقول که به نام مورث ثبت شده است درآیین نامه وزارت دادگستری معین می شود ».در سال ۱۳۲۲ آیین نامه مذکور در ماده ی مزبور به تصویب رسید که مقررات مربوط به ثبت ملک به نام موصی له یا وصیت ذیلاً بیان می شود:
اگر موصی له یا وصی با ابراز وصیت نامه ای که قانوناً قابل ترتیب اثر است از اداره ثبت تقاضای ثبت ملکی را که به نام موصی ثبت شده است ، به نام موصی له یا به عنوان وصیت بنماید به ترتیب زیر عمل می شود:
الف) اگر وصیت نامه ابرازی مورد قبول تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد به وصیت نامه به ترتیب مندرج در آن عمل می گردد.
ب) اگر بین ورثه و اشخاص ذینفع نسبت به وصیت نامه اختلافی باشد ،ثبت ملک به نام موصی له منوط به صدور حکم نهایی از دادگاه است.
ج) اگر نسبت به قسمتی از وصیت نامه اتفاق و نسبت به قسمتی دیگر اختلاف باشد و مورد اختلاف تاثیری در مورد اتفاق نداشته باشد ،نسبت به قسمت مورد اتفاق ثبت ملک به نام موصی له یا به عنوان وصیت انجام می شود و نسبت به مورد اختلاف باید منتظر صدور حکم نهایی از دادگاه شد.
د) هرگاه توافق یا اختلاف ورثه نسبت به وصیت نامه ابرازی معلوم نباشد اداره ثبت به هزینه ذینفع مفاد وصیت نامه و اینکه از طرف چه کسی و در چه تاریخی ابراز شده است آگهی می نماید و ضمن همان آگهی تذکر می دهد که اگر کسی اعتراضی نسبت به وصیت نامه دارد، در ظرف سه ماه از تاریخ انتشار آخرین آگهی اعتراض خود را به اداره ای که آگهی را منتشره کرده است تسلیم نماید و در صورت نرسیدن اعتراض و انقضاء مهلت اعتراض ملک به نام موصی له یا مصرفی که برای آن وصیت شده ثبت خواهد شد.
آگهی مذکور سه مرتبه هر ماه یک مرتبه در روزنامه کثیرالانتشار محلی منتشر می شود و اگر در محل روزنامه نباشد در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار تهران منتشر خواهد شد.
ه) اگر موصی بلاوارث باشد و ظرف ده سال مقرر در قانون امور حسبی وصیت نامه ابراز شود و برای تحریر ترکه آگهی نشده باشد ، مفاد وصیت نامه به ترتیب مذکور در بند «د »آگهی و به همان ترتیب عمل می شود و باقی ملک پس از ده سال اگر وارثی پیدا نشد به نام دولت ثبت خواهد شد.
ز) اگر ورثه یا اشخاص دیگر ذینفع وصیت نامه دیگری ابراز کند که موصی از وصیت اول خود رجوع کرده و وصیت دوم مورد تصدیق تمام ورثه و اشخاص باشد ملک طبق وصیت نامه دوم ثبت خواهد شد و اگر اختلافی باشد موقوف به صدور حکم نهایی از دادگاه می باشد.
ح) در صورتی که وصیت به طور کلی باشد مثل ثلث اموال ، ورثه می تواند ملک معین را ثلث قرار داده و باقی املاک را بنام خود ثبت کند یا ثلث را از اموال دیگر تعیین کرده و تمام ملک ثبت شده را به نام خود ثبت کنند مگر اینکه در وصیت نامه ترتیب دیگری ذکر شده باشد.
ط) پس از ثبت ملک بنام ورثه یا موصی له ، هیچگونه وصیت نامه دیگری پذیرفته نخواهد شد.(مواد ۵،۶،۷،۸،۹،۱۰،۱۱،۱۳و۱۴آیین نامه ی ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی) [۲۶]
ج: صدور سند برای موقوفات عام:
به موجب بخشنامه ۶۲۵/۳ــ ۲۳/۲/۵۲ با توجه به مقررات اوقاف ،واحدهای ثتبی می توانند در صورت تقاضای اداره اوقاف اسناد مالکیت موقوفات عام را طبق مقررات صادر ،تسلیم و مراتب را هم جهت اطلاع متولی ابلاغ نمایند.[۲۷]
نکته : متصدی درخواست ثبت موقوفات عام متولیان این املاک هستند که باید ظرف شصت روز از تاریخ انتشار اولین آگهی مقدماتی اقدام به تقاضای کنند هر گاه متولیان موقوفات عام اقدام به تقاضای ثبت املاک موقوفه نکنند اداره اوقاف می تواند پس از انقضای ۳۰ روز درخواست ثبت ملک را بنمایند.پس از انقضای ۳۰ روز نیز هرگاه متولی اقدام به تقاضای ثبت نماید در خواست اداره اوقاف بلا تعقیب خواهد ماند. [۲۸]
تحقیقات انجام شده در رابطه با رویکرد قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد ...
